préavis N° 20/2022

Référence N1026

préavis N° 20/2022 Relatif à l’achat de la parcelle N° P19 pour un montant de CHF 1'710'000.-- TTC

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COMMUNE DE GENOLIER

Place du Village 5 - CP 55 - 1272 Genolier
tél. 022 366 86 30 - fax 022 366 11 62
www.genolier.ch - greffe@genolier.ch

Au Conseil communal de Genolier

Genolier, le 11 avril 2022

PREAVIS N° 20/2022
relatif à l'achat de la parcelle N° 19
pour un montant de CHF 1'710'000.— TTC

Délégués municipaux Pascal Colombo, municipal
André Darmon, syndic

Commissions chargées de l'étude de ce Préavis Commission des finances
Commission bâtiments et urbanisme

Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs les Conseillers,

1 - Préambule

Les divers préavis concernant la vente des terrains de La Chèvrerie, tous acceptés par
le Conseil communal, prévoyaient l'affectation du produit des ventes à l'acquisition de
fonciers afin d'étoffer le patrimoine communal. Ces acquisitions dépendaient
naturellement des opportunités qui se présentaient à la Commune.

Jusqu'à ce jour, pratiquement aucune transaction immobilière ne présentait un intérêt
pour la commune, soit pour des raisons d'affectation (villas, appartements individuels),
soit pour des raisons de prix compte tenu qu'à l'instar de la région, le marché est en
constante augmentation depuis plusieurs années.

Le présent préavis est lié à une réelle opportunité d'acquérir un immeuble d'habitation
extrêmement bien situé au cœur de notre commune.

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2 - Le Projet

L'acquisition proposée concerne l'achat de la parcelle N° 19 de Genolier, implantée de
deux bâtiments, soit :

> Immeuble ECA N° 22 2 appartements

1 local commercial
> Immeuble ECA N° 202 1 appartement

2 dépôts

1 arcade

L'ensemble de ces surfaces est loué à l'exception de l'appartement actuellement
occupé par le propriétaire.

3 - Etat
3.1 — Etat d'entretien

Bien qu'habité actuellement, le niveau de précarité est relativement élevé (électricité,
isolation, aménagement intérieur).

Dès lors, certains travaux urgents devront être effectués notamment pour l'obtention du
certificat OIBT. En conséquence, le coût de ces travaux urgents est inclus dans ce
préavis (voir point 5: coût de l'opération).

3.2 - Mandataire de l’expertise

La Municipalité a mandaté la société Acanthe SA pour déterminer la valorisation de
l'objet à acquérir. Acanthe SA est proche du groupe Naef et propose des prestations
d'estimation pour tout type d'actifs immobiliers sous l'angle à la fois économique,
technique, juridique et financier.

Cette société, active dans toute la Suisse romande, est reconnue (notamment par les
banques) et membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières.

3.3 —- Expertise
Un rapport d'expertise complet a été présenté à la Commission des Finances.

Nous dressons ci-après, les valeurs attribuées à la parcelle concernée selon diverses
approches, soit :

Valeur ECA : CHF 1'056'281.—
Cette valeur ne tient pas compte de la valeur du terrain mais uniquement de la valeur de
couverture incendie des bâtiments.

Valeur fiscale : CHF 815'000.—
Cette valeur est transmise à titre informatif et n'est pas représentative compte tenu de

l'année de sa valorisation (2008).

Valeur intrinsèque : CHF 1'700'000.—
Il s'agit de la valeur de référence incluant le terrain, les constructions et déduisant la

vétusté.

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Valeur de rendement : CHF 1'430'000.—

Il s'agit de la valeur tenant compte des loyers actuels, excluant l'appartement du
propriétaire actuel (*) capitalisés à 3.5 %.

(*) dans le cadre de la négociation du prix de vente, nous avons octroyé un droit
d'habitation sans loyer de son logement actuel jusqu'à son décès.

Valeur DCF (Discounted Cash Flow) : CHF : 1°738'000.—

Il s'agit de la valeur financière des bâtiments au travers des flux de fond (revenu locatif
[. charges) actualisée dans le futur (calculée sur 15 ans dans l'expertise).

4 - Travaux et vision prospective

Afin de maintenir le revenu locatif actuel, voire de l’augmenter à court terme, en cas de
changement de locataire, certains travaux urgents sont à exécuter, soit :

- Parquet, carrelage, cuisine, sanitaire CHF 108'900.— ()

- Climatisation et chauffage CHF 22'000.— t)

- Electricité CHF 90'000.— C)

- Fenêtre CHF 39'000.— (e)

©) Il s'agit d'estimations établies par l'expert sans mise en soumission. Dès lors,
nous majorons le coût des travaux de réfection de 15 % dans le coût final (voir
ci-dessous).

A terme, des travaux plus importants seront entreprise afin d'augmenter la valeur de cet
objet et, par voie de conséquence, sa rentabilité.

5 - Coût de l'opération

Prix d'achat CHF 1'400'000.—
Travaux urgents selon expert CHF 260'000.—
Réserve pour travaux urgents CHF 40'000.—
Frais de notaire et d'expert CHF 10'000.—
Coût total CHF 1'710'000.—

6 — Analyse SWOT (Strengths Weaknesses Opportunities Threats)

- Prix d'achat - Vétusté et travaux à réaliser
- Situation de l'immeuble - Droit d'habitation

- Maîtrise du patrimoine communal - Retournement du marché immobilier
- Amélioration du revenu locatif et de la
rentabilité

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7 - Conclusion

Il s’agit d'une bonne opportunité, sure de surcroît, qui se présente à notre Commune et
qui améliorera son patrimoine foncier.

Sur la base des éléments suivants :
> Prix très attractif
> Rentabilité à terme

> Situation des immeubles

et en fonction de ce qui précède, la Municipalité propose au Conseil communal de
Genolier de prendre les décisions suivantes :

Le Conseil communal de Genolier

vu le préavis N° 22/2022 relatif à l'achat de la parcelle N° 19 pour un
montant de CHF 1710'000.— TTC

Ouï les rapports des commissions chargées de l'étude de ce préavis