Annexe du préavis N° 5/2026

Hypothèses et rendements nanciers attendus
Annexe du préavis 05/2026 - Crédit d’étude Brégantenaz

1. OBJECTIF DE CETTE ANNEXE

Le Conseil communal est appelé à se prononcer sur un crédit d’étude de CHF 1'000'000.– alors que
le coût dé nitif, le phasage et la stratégie nancière du projet ne sont pas encore arrêtés.
La présente annexe apporte un premier éclairage nancier, sur la base des estimations disponibles à
ce stade. Elle ne constitue pas un plan nancier dé nitif: les coûts reposent encore sur une
estimation au m²/m³, avec une incertitude de l’ordre de ±30 %, que l’avant-projet doit réduire.
Les calculs reprennent les hypothèses établies pour les di érents bâtiments. Deux précisions de
périmètre s'appliquent, pour des raisons indépendantes de la présente estimation nancière : les
bureaux de l'AISGE sont rattachés au bâtiment « La Forêt » pour des raisons d'exploitation, et la
surélévation du Gossan, qui répond à un besoin distinct, fait l'objet d'un préavis séparé et n'est donc
pas comptabilisée dans le présent périmètre.

En bref: les premières estimations montrent qu’une con guration proche de l’équilibre nancier est
envisageable, y compris en intégrant un remboursement annuel théorique de 2 % du capital. L’avant-
projet doit maintenant permettre de abiliser ces hypothèses et d’optimiser la composition et le
phasage du projet.

2. COÛT TOTAL DU PROJET

Poste Montant CHF

Pré-étude (phase 0) 30 000

Concours / mandat d'études parallèles (Préavis N° 54/2024) 300 000

Avant-projet — crédit d'étude demandé (Préavis N° 5/2026) 1 000 000

Sous-total études et concours 1 330 000

Achat de la parcelle 45 2 009 000

Construction des 4 bâtiments (estimation, cf. tableau §5) 31 000 000

Coût brut estimé du projet 34 339 000

Revente d’un appartement -946 000

Besoin net indicatif 33 393 000

Les coûts de construction retenus se situent dans la fourchette haute des premières estimations
communiquées par le mandataire:
• logements B/B': CHF 11'500'000.–;
• La Forêt: CHF 5'500'000.–;
• crèche / bibliothèque / associations: CHF 6'000'000.–;
• parking: CHF 8'000'000.–.

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3. HYPOTHÈSES ET PRINCIPES RETENUS

Les revenus retenus sont les suivants

Surface / Revenu
Bâtiment Composante Prix retenu
unités annuel CHF
CHF 2'500.–/mois/
Logements (B/B') 25 appartements loués 25 unités 750 000
appt

La Forêt (bât. A) Bureaux de l'AISGE 559 m² CHF 250.–/m²/an 139 750

Centre de jeunes 260 m² CHF 110.–/m²/an 28 600

CMS La Côte 561 m² CHF 250.–/m²/an 140 250
Crèche-Bibli.-Assoc.
Crèche 460 m² CHF 210.–/m²/an 96 600
(C-D)

Bibliothèque 80 m² mise à disposition 0

Locaux associatifs 170 m² mise à disposition 0

Parking (200 places) 100 places réservées * 100 places CHF 150.–/mois/place 180 000
20% du solde
≈ 20 places CHF 150.–/mois/place 36 000
(usage aléatoire)
1 371 200
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS

* Les 100 places réservées comprennent 25 places pour les logements de la Brégantenaz, 50 places pour les
enseignants et 25 places pour les utilisateurs de « La Forêt ».
Les éventuels revenus des surfaces commerciales ne sont pas intégrés à cette estimation.
Les calculs reposent sur:
• un taux d’intérêt de 1,5 %;
• un entretien annuel de 1 % du coût de construction;
• un remboursement nancier théorique de 2 % dans l’approche nancière;
• les amortissements MCH2 applicables au patrimoine administratif dans l’approche comptable.

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4. ANALYSE FINANCIÈRE ET COMPTABLE

Deux lectures complémentaires sont présentées.

4.1 Approche nancière avec remboursement du capital

Charges Amort.
Bâtiment Coût CHF Revenus Résultat net
réelles financier

Logements (B/B') 11 500 000 287 500 230 000 750 000 232 500

La Forêt (bât. A) 5 500 000 137 500 110 000 308 600 61 100

Crèche-Bibli.-Assoc. (C-
6 000 000 150 000 120 000 96 600 -173 400
D)

Parking (200 places) 8 000 000 200 000 160 000 216 000 -144 000

TOTAL PROJET 31 000 000 775 000 620 000 1 371 200 -23 800

Le résultat est ainsi proche de l’équilibre, tout en intégrant un remboursement théorique annuel de
CHF 620'000.–.

4.2 Approche comptable selon MCH2
Cette seconde lecture correspond au traitement comptable communal: intérêts, entretien et
amortissements du patrimoine administratif. Les logements relèvent du patrimoine nancier et ne
font pas l’objet d’un amortissement plani é.

Charges Amort. Résultat
Bâtiment Patrimoine Coût CHF Revenus
réelles MCH2 net

Logements (B/B') PF 11 500 000 287 500 0 750 000 462 500

La Forêt (bât. A) PA 5 500 000 137 500 183 333 308 600 -12 233

Crèche-Bibli.-Assoc.
PA 6 000 000 150 000 200 000 96 600 -253 400
(C-D)

Parking (200 places) PA 8 000 000 200 000 200 000 216 000 -184 000

TOTAL PROJET 31 000 000 775 000 583 333 1 371 200 12 867

Les deux approches aboutissent donc à une conclusion similaire: dans la con guration actuellement
étudiée, le projet se situe à proximité de l’équilibre nancier global.
Compte tenu de la marge d’incertitude actuelle, les résultats de – CHF 23'800.– et + CHF 12'867.–
ne doivent pas être considérés comme des prévisions au franc près, mais comme un indicateur de la
plausibilité économique du programme.

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 5. COMPOSITION ET PHASAGE

L’équilibre global masque des situations très di érentes selon les bâtiments.
Les logements constituent le principal moteur nancier du projet. Dans l’approche comptable MCH2,
ils dégagent environ CHF 462'500.– par année, tandis que les trois composantes du patrimoine
administratif représentent ensemble une charge nette d’environ CHF 450'000.– par année.
Le phasage est donc déterminant. Réaliser les équipements publics plusieurs années avant les
logements créerait une charge transitoire importante. À l’inverse, une réalisation coordonnée ou
anticipée des logements permettrait de disposer plus rapidement du principal revenu structurel du
projet.
L’avant-projet devra donc déterminer quelles composantes doivent être réalisées, sous quelle forme
et dans quel ordre, en tenant compte des besoins publics, des contraintes constructives et de
l’équilibre nancier.

6. APPARTEMENT RÉSERVÉ SUR LA PARCELLE 45

Dans le cadre de l’achat de la parcelle N° 45, la Commune s’est engagée à réserver à la venderesse
un appartement d’environ 100 m², avec un rabais de 15 % et la prise en charge des droits de
mutation.

Revente de l’appartement réservé Montant CHF

Hypothèse de prix de vente 1 140 000

Rabais contractuel de 15 % -171 000

Droits de mutation -23 000

Produit net estimé 946 000

Ce produit ponctuel, d’un ordre de grandeur proche du crédit d’étude demandé, n’est pas intégré
dans les résultats annuels présentés ci-dessus. Il pourra contribuer au nancement global du projet.

7. CONCLUSION

Les premières estimations montrent qu’une con guration nancièrement soutenable du projet
apparaît plausible. L’approche nancière, qui intègre un remboursement annuel théorique de 2 % du
capital, comme l’approche comptable MCH2, situent toutes deux le projet à proximité de l’équilibre.
Ces résultats restent naturellement à con rmer, compte tenu du degré de précision actuel des
estimations. Ils montrent également que l’équilibre dépend fortement de la composition et du
phasage des di érents bâtiments.
Le crédit d’étude demandé doit précisément permettre de abiliser ces hypothèses et de dé nir la
con guration, le phasage et la stratégie de nancement qui seront soumis ultérieurement au Conseil
communal.

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