Préavis 77/2025

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Conseil communal de Genolier

Genolier, le 1°’ octobre 2025

PREAVIS N° 77/2025

concernant une demande de crédit
de CHF 2'009'000.— TTC destinée à
l'achat de la parcelle N° 45 à Genolier

Responsables Pascal Colombo, Municipal
André Darmon, Syndic

Commissions chargées de l'étude Commission des finances
Commission des routes, domaines et
urbanisme

Madame la Présidente,
Mesdames les Conseillères, Messieurs les Conseillers,

1. BREF HISTORIQUE

En 2022, la propriétaire de la parcelle N° 45 de Genolier a approché la Municipalité pour lui proposer
d'acquérir ce terrain de 1'393 m? implanté d'une maison villageoise.

Dans le cadre de cette demande, la Municipalité a mandaté la société Acanthe (groupe Naef) en vue
de l'établissement d’une expertise.

Sur la base de cette estimation, une proposition d'achat par la Commune a été soumise à la venderesse
pour un montant de CHF 1'800'000.— sous réserve de l'acceptation du Conseil communal.

Après plusieurs semaines d'hésitation, essentiellement dues à des offres nettement supérieures de la
part de promoteurs immobiliers, la Municipalité a été contrainte de fixer un délai de prise de position de
la part de la venderesse. Celle-ci n'étant plus certaine de vouloir vendre son bien-fonds, le délai fixé
est arrivé à échéance et ce dossier a été classé « sans suite ».

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2. JUSTIFICATION DE LA DEMANDE

Début juillet de cette année et à la suite d'un événement malheureux touchant de près la propriétaire,
celle-ci a recontacté la Municipalité pour lui signifier sa volonté de vendre sa parcelle à la Commune
de Genolier.

Outre l'enrichissement du patrimoine immobilier communal, cette opportunité offre un avantage
exceptionnel dans le cadre du projet global de la Brégentenaz.

En effet, la parcelle à acquérir jouxte la parcelle dite « Seeman » permettant ainsi une optimisation de
l’utilisation des sols nettement supérieur au projet de l'étude.

3. EXPERTISE

Dans le contexte de cette demande, une actualisation de l'expertise a été demandée à Acanthe.

La société Acanthe est une filiale de Naef & Cie, acteur majeur dans le secteur immobilier romand et
spécialiste dans l'établissement d'expertises, dans le pilotage et l'accompagnement dans la gestion de
portefeuille immobilier ainsi que dans l'analyse du marché immobilier.

Cette société offre toutes les garanties de compétence et de professionnalisme requises dans la

valorisation de biens-fonds et est validée par toutes les banques et assurances de la place pour leurs
estimations.

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4. VALORISATION DE LA PARCELLE 45 DE GENOLIER

Nous avons remis aux commissions des finances et des bâtiments une copie intégrale de l'expertise et
limitons la transmission des valeurs prépondérantes au travers de ce préavis, soit :

- Valeur vénale globale (terrain et bâtiment) CHF 2'280'000.—
- Valeur vénale terrain (CHF 1'400.-/m?) * CHF 1'950'000.—
- Valeur intrinsèque terrain CHF 1'950'000.—

*

zone d'affectation : zone village
dénomination légale : zone centrale 15 LAT

La conclusion de l'estimation du terrain se situe dans une fourchette de CHF 1'830'000.—
à CHF 2'020'000.— en fonction des projets développés.

5. CONDITIONS PARTICULIERES

La venderesse a conditionné son accord à la réservation d’un appartement en rez de jardin d'environ
100 m? dont elle sera propriétaire. Dans ce contexte, une PPE devra être constituée lorsque les plans
définitifs de construction seront établis.

Dans le cadre de l'expertise, nous avons également sollicité Acanthe pour une valorisation du logement
réservé. Une estimation à CHF 1°140'000.— a été retenue pour un standing standard comprenant un
jardin et deux places de parc.

Par ailleurs et compte tenu de la valeur terrain réduite d'environ 20 % par rapport à l'offre que pourrait
proposer un promoteur immobilier (selon expertise), dans le cadre de cette négociation, la Municipalité
a proposé les conditions particulières suivantes :

- _ Rabais de 15 % sur la vente de l'appartement réservé sur base d’une expertise qui sera établie

le jour du transfert de propriété
- Prise en charge par la commune des droits de mutation générés par la vente de l'appartement

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6. COÛT POUR LA COMMUNE

Achat de la parcelle 45 (prévue au 30.06.2026) Montant TTC
Prix de vente CHF 1950'000.—
Droits de mutation (2 %) ** CHF 39'000.—
Frais de Notaire + Registre foncier CHF 20'000.—
Coût d'acquisition CHF 2'009'000.—

Vente de l'appartement réservé (à la livraison) Montant TTC
Hypothèse prix de vente CHF 1140'000.—
Rabais 15 % CHF 171'000.—
Droits de mutation (2 %) * CHF 23'000.—
Vente de l’appartement réservé CHF 946'000.—

** seuls les droits de mutation cantonaux ont été pris en compte dans l'évaluation des coûts

Dès lors, l'investissement résiduel peut être évalué comme suit :

Achat terrain CHF 2'009000.—
Vente appartement réservé CHF 946'000.—
Investissement résiduel CHF 1'063'000.—

7. ORIGINE DES FONDS

Pour mémoire, les fonds utilisés émanent de la vente des terrains de La Chèvrerie.

En effet, les divers préavis présentés au Conseil communal pour acceptation des ventes des 10 terrains
de La Chèvrerie, ex DDP, ont tous été validés sous réserve que leurs produits soient affectés au
patrimoine immobilier communal.

A ce jour, le décompte de ces ventes s'établit comme suit :

Total des ventes nettes (courtage déduit) de La Chèvrerie CHF 3919'000.—

.. Acquisition de la parcelle 19 de Genolier (Pharmacie) CHF 1'400'000.—

Disponible pour l’acquisition de la parcelle 45 de Genolier CHF 2'519'000.—

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8. FINANCEMENT

L'achat de la parcelle N°45 constitue un investissement du patrimoine financier, la Commune
devenant propriétaire d'un bien immobilier destiné à valoriser son patrimoine et à renforcer sa
maîtrise foncière dans le périmètre stratégique de la Brégentenaz.

Conformément aux dispositions de la comptabilité MCH2, les biens inscrits au patrimoine
financier ne sont pas amortissables, mais évalués à leur valeur d'acquisition et réévalués en cas de
modification significative de leur valeur de marché. Les frais d'acquisition (droits de mutation,
notaire, registre foncier) sont intégrés dans la valeur comptable du bien.

L'investissement, estimé à CHF 2009000, sera financé en priorité par les liquidités
disponibles issues des ventes de terrains de la Chèvrerie. Une autorisation d'emprunt est toutefois
sollicitée afin de préserver la flexibilité financière de la Commune.

Cet investissement sera porté à l'actif du patrimoine financier du bilan communal, conformément
aux règles du modèle comptable harmonisé MCH2

9. AMORTISSEMENT

Conformément aux directives MCH2, aucun amortissement n'est pratiqué pour les biens inscrits au
patrimoine financier.

10. CHARGES D'EXPLOITATION

Il n'y a pas de charges supplémentaires d'exploitation. Les seules charges éventuelles sont liées
aux intérêts de l'emprunt, dans l'hypothèse où la Commune devrait recourir au crédit.

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11. CONCLUSION

Cette acquisition est une réelle opportunité pour la Commune de maitriser son fnocier. Par ailleurs, la
situation de la parcelle intègre l'important projet de la Brégentenaz (en cours de développement) par la
Commune en offrant un potentiel d'environ 7 appartements supplémentaires qui doivent être
considérés comme un investissement sur le long terme.

Au vu de ce qui précède et compte tenu des présentes explications, la Municipalité propose au Conseil
communal de bien vouloir prendre les décisions suivantes :

Vu le préavis municipal N° 77/2025 concernant l'achat de la parcelle N°45 de Genolier
Ouï les rapports des commissions chargées de l'étude de ce préavis
Attendu que ce préavis a été régulièrement porté à l’ordre du jour

Décide 1. d'octroyer à la Municipalité un crédit de CHF 2'009'000.— destiné à l'achat de la parcelle
N° 45 de Genolier

2. d'autoriser la Municipalité à recourir à la trésorerie courante ou au crédit.

Ainsi délibéré par la Municipalité dans sa séance du 6 octobre 2025 pour être soumis à l'approbation
du Conseil communal.

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